Erik Olsson Bostadsindex visar att prisförväntningarna fortsätter att sjunka till den lägsta nivån vi sett.
Sänkningen är dock inte alls lika dramatiskt som den varit tidigare i år sedan räntorna började gå upp.
De lågt ställda förväntningarna inkluderar att visningsbesökarna redan har diskonterat ytterligare räntehöjningar när de planerar sina köp. Lågt ställda förväntningar ger en mer motståndskraftig bostadsmarknad. Den som är tillräckligt pessimistisk blir aldrig besviken!
Erik Olsson Bostadsindex, EOBi, visar att visningsbesökarnas förväntningar på bostadspriserna har minskat lite till. Nivån stabiliserar sig dock. Nettot (de som tror på prisökning minus de som tror på sänkning) har minskat från -58 till -62. I februari, innan krig och räntehöjningar, var nettot +27. Att EOBi är på den lägsta nivån någonsin sedan mätningarna började hösten 2010 beror på en kombination av lägre reallöner, högre räntor och en återgång till normala konsumtionsmönster som gör att en tredjedel av visningsbesökarna vill lägga mindre av sin konsumtion på boendet nu när effekterna av pandemin klingar av. Bostadspriserna pressas naturligtvis om man har mindre pengar att röra sig med, och dessutom vill lägga en mindre del av dem på boendet. I det perspektivet är prisnedgångarna vi sett små tack vare att sysselsättningen är så hög. Pessimismen är snarare bred än djup eftersom så många, 68% (67% i aug) räknar med lägre bostadspriser, men bara 13% tror på mer dramatiska prisfall över 10%. En stor majoritet på hela 86% tror att priserna förändras med maximalt 10% under det kommande året.
EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en högre rörlig bolåneränta på 4,3% när de planerar sina bostadsköp. Det är den högsta kalkylräntan i EOBi sedan våren 2014. Man baserar köpen på en bolåneränta som är 20 punkter högre än förra kvartalet, samtidigt som marginalen jämfört med dagens rörliga räntor är sänkt till ca 1%. Kombinationen av högre kalkylränta, men en lägre marginal, visar att visningsbesökarna har tagit till sig Riksbankens besked om att bolåneräntorna kommer att öka lite till, men att vi nog är nära toppen. Att höjningen av de rörliga bolåneräntorna ligger i nivå med höjningen av kalkylräntan i EOBi, som ökat med 80%, sedan i våras, gör att marginalen är ungefär den samma som då. Det är bra för stabiliteten att det fortfarande finns marginal för lite ränteökningar. Det ger oss en mer motståndskraftig bostadsmarknad efter många års unikt låga räntor med ökande bostadspriser och bostadslån som har gjort räntan till en väldigt viktig faktor för bostadsmarknadens utveckling.
EOBi visar att visningsbesökarna planerar sina köp med något högre belåningsgrad. Det är lite överraskande eftersom de räknar med högre räntor. Bara drygt 20% planerar en belåningsgrad under 50% så de helt slipper delen av amorteringskravet som baseras på belåningsgrad. 59% (54% i aug) planerar att belåna mer än 70% av bostadens värde. De måste klara sina räntehöjningar ovanpå en amortering med minst 2% baserat på belåningsgraden, samt kanske ytterligare 1% för skuldkvot. Diskussionen om att sänka ränteavdragen känns avlägsen nu, men även med nuvarande regler ökar effekten av ränteökningar drastiskt och lite lömskt när många inte får fullt ränteavdrag. Redan vid en ränta på 4% sjunker skatteavdraget automatiskt från 30% till 21% på resterande ränta med dagens regler om man har bostadslån över 2,5 Mkr, vilket många ju har där bostadspriserna är höga. Under många år med extremt låga räntor har många velat låna mer än de fått för banken. Nu lär högre räntor och en tro på fler räntehöjningar göra visningsbesökarna mindre benägna att låna. Samtidigt har högre räntor och stora prisökningar gjort bankerna mer restriktiva i sin utlåning. De kräver att låntagaren klarar högre räntor och har mer (KALP) pengar kvar att leva på. Vad man vill låna hos banken, och vad banken låter en låna kan vara två olika saker. Beloppet som är lägst sätter gränsen för bostadspriserna. Nu sjunker båda.
I Stockholm går marknaden i ide. Fler bostäder visas på vår hemsida som ”kommande bostad” innan de visas publikt för att dra nytta av att vi har ett stort kundregister. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är ändå låg runt 5%.
I Göteborg är utbudet fortfarande högt och antalet visningsbesökare lågt. Säljare och köpare verkar samtidigt få lättare att möta varandra. Andelen bostäder Erik Olsson förmedlar i Göteborg som säljs innan den publika huvudvisningen är låg runt 5%.
I Malmöområdet minskar utbudet kraftigt inför julen. Köparna är avvaktande så att försäljningarna tar längre tid och att det är extra viktigt att sätta rätt pris som ger kunderna realistiska förväntningar. I Skåne är andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen nere runt 10%.
Årets hemstickade julklapp passar bra som skydd både mot sänkta reallöner och låga inomhustemperaturer.
God jul & gott nytt år önskar vi på Erik Olsson Fastighetsförmedling!
