Det har varit ett tufft år för svenska fastighetsbolag.
Dyrare finansiering och skiftande behov hos hyresgäster skapar nya utmaningar.
Dessutom har en gammal lagändring av förmånsrätten gjort det svårare för fastighetsbolag att hyra ut i samma takt som tidigare – utan att ta en större risk. En ny lagändring kan nu göra det ännu svårare.
Sommaren 2022 infördes förändringar i lagen om företagsrekonstruktion, den lag som reglerar vad som händer när ett företag får ekonomiska problem och inleder rekonstruktion. Målet med förändringen är att underlätta för företag att ta sig ur en företagsrekonstruktion. Men det som gett ökat skydd till företagare ökar samtidigt risken för hyresvärdar. När hyresgästen nu ges en större möjlighet att säga upp hyresavtal under rekonstruktion behöver hyresvärdar ta hänsyn till den ökade risken, för att undvika ökade hyresförluster.
Som del av den nya lagstiftningen har företag i rekonstruktion nu större möjligheter att säga upp varaktiga avtal att upphöra efter tre månader med rekonstruktörens samtycke. För hyresvärdar innebär det alltså att en hyresgäst som befinner sig i rekonstruktion numera kan säga upp ett hyresavtal i förtid, med tre månaders uppsägningstid, oavsett vad som ursprungligen avtalats.
Hyresvärdar kan vänta sig att frekvensen av hyresavtal uppsagda i förtid kommer öka. Dels eftersom skadeståndsskyldigheten i många fall kan vara en mindre börda än kostnaden för att fullfölja hyresavtalet, men också för att fler företag sannolikt kommer beviljas rekonstruktion, då kraven på ekonomiska svårigheter sänks i den nya lagen. Tidigare krävdes att företaget var eller snart skulle bli insolvent, men kravet har nu breddats till att även inkludera fall där det finns en risk för insolvens.
Lagändringen har onekligen dålig timing för hyresvärdar som redan innan lagförändringen befarat ökad risk bland hyresgäster till följd av en antågande lågkonjunktur. Normalt skulle ett förhöjt krav på depositioner och bankgarantier vara en effektiv lösning för att minimera en hyresvärds riskexponering. Men med skenande inflation och höjda räntor kan kravet på säkerhet skapa stor friktion mellan hyresvärd och hyresgäst. Osäkerheten på marknaden har nämligen ökat behovet av kapital för båda parter.
Hyresgästen har inte längre råd att binda kapital, utan behöver hitta effektiva sätt att generera avkastning i verksamheten. Samtidigt har hyresvärden fått ett behov av större säkerheter, för att skydda sig mot ökade konkurser bland hyresgäster. Att hyresvärdens tidigare förmånsrätt till ett belopp motsvarande tre månadshyror slopats bidrar inte, och ändringen av rekonstruktionslagen har ytterligare ökat hyresvärdens behov av en säkerhet. För att fortsatt kunna känna sig trygg vid uthyrning som hyresvärd kommer det därför krävas kreativa lösningar.
Hyresvärdarna har dock flera alternativ till sitt förfogande. En lösning är att vara noggrannare i sin riskbedömning av nya hyresgäster och därmed minimera risken att fastna med en hyresgäst i rekonstruktion. En annan lösning kan vara att ta ut större säkerheter, för att säkerställa tillräckligt skydd när hyresavtalet väl sägs upp. Hyresvärden har nämligen rätt till skadestånd om avtalet sägs upp med stöd av rekonstruktionslagen, så en större säkerhet kan kompensera för den ökade risken. Men som tidigare nämnt är det med dagens marknadsläge svårare att ta ut en säkerhet utan motstånd från hyresgästen.
Då kan en lösning vara att i större utsträckning använda säkerheter som inte binder kapital för hyresgästen. Hyresgarantiförsäkring och moderbolagsborgen är två exempel, som båda innebär att hyresvärden får sin säkerhet genom att en tredje part går i borgen för hyresgästen. En moderbolagsborgen kräver så klart ett starkt moderbolag, men användandet av hyresgarantiförsäkringar kan vara ett effektivt sätt att kompensera för risken av uppsagda avtal. En hyresgaranti ger hyresvärden säkerhet genom en försäkring, vilket minskar kapitalkravet från hyresgästen som betalar en försäkringspremie i stället för att lämna deposition. Liknande lösningar är redan vanliga i den svenska byggbranschen.
Hyresvärdar har mött många utmaningar under året och den nya rekonstruktionslagen är inget undantag. Det är hög tid att hyresvärdar ser över hur de jobbar med säkerheter och säkerställer att skyddet är tillräckligt. Men de hyresvärdar som lyckas hitta nya lösningar på fastighetsmarknadens utmaningar kan istället visa styrkebesked.
