Frågan om omvandling av hyresrätter till bostadsrätter uppstår ofta, särskilt när en bostadsrättsförening bildas och vill köpa fastigheten av hyresvärden.
Men kan hyresgäster i huset sägas upp enbart för att lägenheterna ska säljas som bostadsrätter?
Allmänna utgångspunkter – starkt besittningsskydd för bostadshyresgäster
Som hyresgäst har man ett starkt besittningsskydd enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Det innebär att hyresvärden endast kan säga upp hyresavtalet om det finns särskilda, lagstadgade skäl, exempelvis att hyresgästen grovt misskött sig, att huset ska rivas eller att lägenheten ska användas för ett annat ändamål än bostad.
Att hyresvärden vill omvandla hyresrätten till bostadsrätt är inte ett giltigt skäl för uppsägning. Detta framgår både av lagens förarbeten och av rättspraxis. I ett avgörande från Svea hovrätt konstaterades att omvandling till bostadsrätt inte i sig är en tillräcklig grund för uppsägning. Så länge hyresgästen sköter sig och betalar hyran har denne rätt att bo kvar, även efter att fastigheten sålts till en bostadsrättsförening.
Vad händer vid omvandling?
När en hyresfastighet ombildas köper bostadsrättsföreningen fastigheten från den tidigare hyresvärden. Hyresgäster som inte vill eller kan köpa sin lägenhet har rätt att bo kvar som hyresgäster, med bostadsrättsföreningen som ny hyresvärd. Föreningen får då samma skyldigheter och rättigheter som en vanlig hyresvärd, inklusive att respektera hyresgästernas besittningsskydd.
När kan en uppsägning ändå vara möjlig?
Uppsägning kan bli aktuell om något av hyreslagens godtagbara skäl föreligger, exempelvis:
- Grov störning av grannar.
- Allvarlig vanvård av lägenheten.
- Obetald hyra.
- Rivning eller större ombyggnad av huset (under vissa förutsättningar).
Att enbart vilja sälja lägenheten som bostadsrätt är dock inte tillräckligt.
Omvandling ger ingen uppsägningsgrund
En bostadshyresgäst kan inte sägas upp enbart för att lägenheten ska omvandlas till bostadsrätt. Besittningsskyddet ger ett starkt skydd, och rättspraxis är tydlig: omvandling är inte ett godtagbart skäl enligt jordabalken. Hyresgäster som vill bo kvar har rätt att göra det, så länge de uppfyller sina skyldigheter enligt hyresavtalet.
