Stigande räntor och ökade kostnader har fått föreningar runt om i landet att se över sina möjligheter att höja hyror och avgifter för att undvika att föreningens ekonomi drabbas mer än nödvändigt.
Frågor och funderingar gällande garage- och parkeringsplatser är återkommande i föreningar inte minst när det kommer till att ta beslut om att höja hyrorna, för hur ska föreningen gå till väga när det vill höja hyran för föreningens garage- och parkeringsplatser?
Skillnad mellan garageplatser och parkeringsplatser
Det är viktigt att komma ihåg att det är en relativt stor juridisk skillnad mellan en parkeringsplats och en garageplats. En garageplats är en parkering som är del av en byggnad (fyra väggar och ett tak). Om en garageplats inte är upplåten med bostadsrätt är det att anse som lokal vilket innebär att reglerna i 12 kapitlet jordabalken om lokalhyra som appliceras. Detta gäller även parkeringar i ett så kallat parkeringshus.
När vi pratar om parkeringsplatser menar man rent juridiskt parkering som sker direkt på marken (ofta i en parkeringsruta) och där parkeringen inte är en del av en byggnad. Parkeringsplatser omfattas inte av reglerna i hyreslagen. I stället gäller reglerna om lägenhetsarrende i jordabalken.
Hyreshöjning för en garageplats
För att ändra villkor i ett hyresavtal, exempelvis hyran, behöver föreningen i egenskap av hyresvärd säga upp avtalet för villkorsändring. Vid hyresvärdens uppsägning av en lokalhyresgäst finns det formkrav för vad uppsägningen måste innehålla för att vara giltig, först och främst ska det ske skriftligen.
Beroende på om hyrestiden är bestämd eller löper på obestämd tid kan uppsägningstiden variera. Ett hyresavtal som är ingånget på bestämd tid, det vill säga fram till ett visst angivet datum, varierar beroende på hyrestiden. Det kan handla om allt från en dag till nio månader. Är hyresavtalet i stället på obestämd tid, det vill säga tills vidare, gäller nio månaders uppsägningstid. Viktigt att belysa är att det går att avtala om en längre uppsägningstid.
Uppsägningen ska innehålla själva uppsägningsförklaringen, samt uppgift om villkoren som hyresvärden begär för förlängning av avtalet. Föreningen måste alltså ha upprättat ett nytt avtal med nya villkor redan vid uppsägningen av det gamla. Innehåller uppsägningen inte begärda villkor samt avflyttningsmeddelande är uppsägningen utan verkan.
Låter det krångligt? HSBs jurister hjälp er gärna att hantera uppsägningar av garageplatser.
Indirekt besittningsskydd
En lokalhyresgäst, vilket samtliga hyresgäster för garage är, har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte har omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp. Om hyresvärden, det vill säga föreningen, och hyresgästen inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen avflytta från lokalen.
Det indirekta besittningsskyddet innebär dock att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som hyresgästen lidit på grund av att hyresförhållandet upphört. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.
Hyreshöjning för parkeringsplats
Som ovan nämnt ses inte parkeringsplats som lokalhyra utan regleras i stället av jordabalkens allmänna regler om lägenhetsarrende. För dessa typer av avtal råder stor avtalsfrihet, varpå det är fritt att avtala om uppsägningstid i dessa avtal. Har parterna inte avtalat om någon särskild uppsägningstid ska uppsägning ske senast sex månader innan den 14 mars (den så kallade fardagen).
På samma sätt som för uppsägning för villkorsändring för garageplats behöver föreningen ha ett nytt avtal med nya villkor förberett vid uppsägningen.
