Lokalhyresavtal vid hyresgästens konkurs – vad gäller?
I tider av ekonomisk osäkerhet kan många företag hamna i finansiella trångmål, vilket kan leda till svårigheter att fullfölja sina hyresåtaganden.
Som hyresvärd är det viktigt att vara medveten om sina rättigheter och möjligheter att agera i sådana situationer, även innan en eventuell konkurs blir aktuell.
Konkursboets uppsägningsmöjlighet
När en hyresgäst försätts i konkurs har konkursboet relativt stora möjligheter att säga upp hyresavtalet. För avtal som löper på obestämd tid kan konkursboet säga upp avtalet med nio månaders uppsägningstid. För avtal med bestämd löptid beror uppsägningstiden på hur länge hyresförhållandet har varat, men är vanligtvis också nio månader. Ett särskilt fall är när konkursen inträffar innan hyresgästen tillträtt lokalen. I dessa situationer kan konkursboet säga upp avtalet med omedelbar verkan.
Hyresvärdens uppsägningsmöjligheter
Hyresvärdens möjligheter att säga upp avtalet är mer begränsade och beror på om hyresgästen har tillträtt lokalen eller inte. Om konkursen inträffar innan hyresgästen har tillträtt lokalen, kan hyresvärden säga upp avtalet med omedelbar verkan under förutsättning att hyresvärden har begärt säkerhet från konkursboet och konkursboet inte har ställt skälig säkerhet inom en vecka från begäran. Om konkursen inträffar efter att hyresgästen har tillträtt lokalen, måste hyresvärden ge konkursboet en månad att ställa skälig säkerhet för avtalets fullgörande, eller inom samma tidsfrist få en förklaring från konkursboet att de tar ansvar för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. Om ingen av dessa förutsättningar uppfylls, har hyresvärden rätt att säga upp avtalet, såvida inte hyresrätten överlåts till en ny hyresgäst enligt avtalets bestämmelser eller hyreslagen.
Uppsägningstider och förverkande
Uppsägningstiden för hyresvärden är vanligtvis nio månader för kommersiella hyresavtal. Det är dock viktigt att notera att hyresvärden alltid har rätt att säga upp avtalet om hyresrätten förverkas, till exempel om hyresgästen underlåter att betala hyran på grund av obestånd. Vid förverkande upphör avtalet med omedelbar verkan. En viktig aspekt för hyresvärdar att känna till är möjligheten att begära att konkursboet ställer lokalen till hyresvärdens förfogande. Om konkursboet inte gör detta inom en månad efter hyresvärdens uppmaning, blir konkursboet ansvarigt för hyran från konkursbeslutets datum tills lokalen ställs till hyresvärdens förfogande.
En annan möjlighet för hyresvärden är att försöka omförhandla hyresavtalet. Detta kan innebära temporära hyresrabatter, ändrade betalningsvillkor eller till och med en omstrukturering av hyresförhållandet. Genom att vara flexibel och proaktiv kan hyresvärden i vissa fall undvika en situation där hyresgästen tvingas i konkurs, vilket ofta är en sämre lösning för alla inblandade parter.
Hyresvärdens rätt till skadestånd
Om hyresavtalet sägs upp på grund av hyresgästens konkurs, oavsett om det är konkursboet eller hyresvärden som säger upp, har hyresvärden rätt till ersättning för skada. Detta kan exempelvis gälla förlorade hyresintäkter om hyresvärden inte kan hyra ut lokalen till samma villkor som tidigare eller inte lyckas hitta en ny hyresgäst. Det är dock viktigt att notera att sådana skadeståndsanspråk vanligtvis inte är prioriterade fordringar i konkursen, vilket kan påverka möjligheten att få utdelning.
Uthyrning av en bostadsrättsförenings lokaler utgör ofta en betydande hyresintäkt och hyresgästens konkurs kan ha en stor negativ påverkan på föreningens ekonomi. Hyresvärden kan dock minska sina ekonomiska förluster genom att välja rätt strategi bland de tillgängliga alternativen ovan.
HSB är en medlemsägd, kooperativ organisation som arbetar med bosparande, byggande och förvaltning.
